王东京 :论房价问题

2019年7月10日 12:07 来源:学习时报 字号:

近年来国内房价居高不下,引起诸多抱怨与质疑。国内房价为何会偏高?有学者认为是房地产开发商为了牟取暴利而哄抬房价;而开发商则将房价上涨归结于地方政府搞土地财政;也有学者认为是市场过度炒房导致的结果。对房价问题到底怎么看?本文将从经济学角度作分析。

房价与成本:房价由供求决定而非成本决定

大约10年前,针对当时国内的高房价,社会上舆论一边倒,口诛笔伐,纷纷指责房产开发商为富不仁,哄抬房价。于是,要求公布开发商成本、反对暴利的呼声不绝于耳。消费者希望房价回落可以理解。但要指出的,这种指望公布成本打压房价的想法是错开了药方。

事实上,商品价格并不完全由成本决定。“文革”时期的邮票,当年8分钱1枚,今天1枚卖近千元,成本未变,而价格却涨了近万倍。再比如中秋节月饼,节前1盒卖数百元,而中秋一过便立即降价。月饼降价显然不是成本下降了,而是供求发生了变化对不对?

当然,商品按成本加成定价的情况也是有的。不过得有个前提,那就是供不应求。经济学说,价格要由供求决定。若从厂商看,定价必会考虑成本,蚀本的事没人肯做。问题是,厂商按成本加成定价,若消费者不买,有行无市,所定价格也就形同虚设。反过来,假若商品短缺,求者若鹜,明知有人出高价,厂商也绝不会拘泥于成本,有钱不赚,天下不会有这样的商家。

要求开发商公布成本,无非是说房价相对成本过高,政府应该反暴利。可问题是谁能说清楚价格高出成本多少是暴利?是20%还是30%?若把利润超出成本30%视为暴利,那么要反的恐怕就不只是房地产行业。高科技如生物制药,传统产业如餐饮,高出这个比例的企业肯定不少。再说,若不允许企业追求高利润,企业创新的动力从何而来?

从经济学角度看,高房价的症结并不在暴利,而在供求。根据供求原理,商品供不应求价格上涨,供过于求价格下跌。中国房价一路走高,原因固然很多,但归根到底是房供不足。假如供求平衡,房价绝不会涨上去。想想吧,这些年家用电器和农产品价格为何不大涨?答案是这类产品供应充足。

是的,供应充足的商品,价格不可能持续地涨。可有统计数字说,2017年底国内住房空置率达21.4%,说明住房并不短缺。既如此,房价怎会只涨不跌呢?高空置与高房价并存确实令人费解,不过做点调研,也不难明白其中原因。由于目前建房用地受限,开发商一窝蜂地建高端住宅。结果,高端住宅老百姓买不起,而买得起的又没有供给,从市场有效供给看,住房还是供不应求。

值得追问的是,高端住宅过剩而开发商为何不降价呢?原因主要有二:一是普通住宅供不应求,需求拉动房价上涨,高端住宅也就跟着水涨船高。二是消费者买涨不买跌,开发商不敢降价。开发商很清楚,若房价一旦下跌,消费者必持币观望,这对原本过剩的高端住宅无疑是雪上加霜。基于这样的考虑,故开发商宁愿空置,也不肯轻易降价。

房价与地价:房价拉高地价而非地价推高房价

真所谓世事无常。2007年国内房价高企,老百姓因买不起房而怨声载道;可2008年初房价突然掉头,跌得惨,令开发商苦不堪言。不过到2010年底,房价又很快超过了2007年的高点,于是人们再次把矛头指向开发商;而开发商却把责任归罪于地方“土地财政”,一时间“土地财政”成了众矢之的。

这里对“土地财政”的是非曲直暂不作评论,让我们先讨论地价与房价是何关系:究竟是地价推高了房价,还是房价拉高了地价?表面上,这问题很有点像“鸡生蛋、蛋生鸡”的关系。不过从经济学角度看,高房价与高地价谁因谁果,倒是可以说清楚,但前提是大家要遵从经济分析的逻辑,不能只看现象而不看实质。

官方数据显示,前些年地方预算外收入中土地出让金几乎占到了一半。而据开发商称,地价占房价的比例也高达59%,于是开发商说是地价推高了房价。而我却不同意此说法。不错,房子建在土地上,地价高,建房成本会增高。可我们前面分析过,价格是由供求决定而不是由成本决定,地价高未必一定推高房价,不然就解释不了2008年开发商成本未变而房价大跌的现象。

2008年房价大跌,各地城市的地价也跟着跌。我到成都考察过,2007年成都市郊每亩地价为300万元~500万元,而2008年下半年下降至100万元。究其原因,是房价下跌使土地需求下降。由此见,是下游产品价格决定了上游产品价格。现实中类似的例子很多:如钢材降价会导致铁矿石降价;纺织品降价会导致棉麻降价。

要知道,土地相对于住房是上游产品,而住房是下游产品,地价怎可能推高房价呢?想多一层,开发商2008年前建成的住房,都是2007年之前买的地,地价肯定不低,而2008年房价大跌显然不是因为地价低,而是金融危机后购房需求下降。再换个角度想,假如有甲、乙两个开发商在同一地段建房,由于购地时间不同,甲的地价只是乙的一半,若乙的房子每平方米卖2万元,你认为甲会每平方米只卖1万元么?我认为不会。

如果我们相信供求原理,那么可以推定:只要住房供应短缺,地价无论高低房价都会涨。而由此引出的政策含义是,平抑房价应增加住房供给而不是打压地价。房供短缺的局面不改变,打压地价只会增加开发商利润,房价不会降。这样看,那种指望打压地价降低房价的想法只是一厢情愿,政府若一旦采纳,则正中开发商下怀;而对消费者是竹篮打水、徒劳无益。

回头再说“土地财政”。人们对“土地财政”多有诟病,然而平心而论,地价升高并非政府有意为之。房地产用地已一律招拍挂,地价要由开发商竞价决定。既如此,有人出高价政府怎能卖低价?若政府真的卖低价,你会否怀疑主事官员有猫腻?还有一种批评,说地价飙升是地方政府“捂地惜售”。而我想问的是,若将土地一次性卖掉,将来建房怎么办?到时候地价岂不更高?

房价与炒房:炒房会推高房价而高杠杆会加剧炒房

习近平总书记多次强调:房子是用来住的,不是用来炒的。可国内总有人对炒房乐此不疲,一个重要原因,是因为人们对未来房价看涨,认为炒房有利可图。大家都这样想,结果纷纷投资炒房就真的把房价炒高了。20年前,北京房价每平方米不过5000元,而现在每平方米涨至10万元。20年房价上涨20倍,过度炒房怕是难辞其咎。

照理说,任何投资皆有风险,投资炒房也不能例外。可令人奇怪的是,投资炒房为何会推高房价呢?要理解这一现象,我们既要懂得资产定价原理,同时也需弄清楚信贷杠杆与房价之间的内在机理。为方便读者理解,下面让我分别解释。

住房作为投资品价格怎么定?费雪在1930年出版的《利息理论》中说,资产价格等于该资产预期收入的贴现。此观点其实是来自《资本论》,马克思在分析土地价格时指出:土地价格=土地年租金/银行利率。比如某一块土地,年租金10万元,而银行利率为5%,则该土地的价格就是200万元,因为200万元存银行可得10万元利息;而购入土地也可得到10万元的租金。

用房产替换土地,道理也一样。即房产价格等于房产的年租金除以银行利率。可我们所观察到的事实是,人们用200万元投资炒房,收益却比银行存款利息高得多。何以如此?这就带出了我要解释的第二个原因——信贷杠杆。所谓信贷杠杆,是指银行提供的购房贷款。比如你购房需首付20%,80%房款是从银行借,这样你用200万元便能购买1000万元的房产,杠杆率为5倍。假定该房产一年升值到1100万元,按利率5%支付银行利息40万元后,你可净赚60万元。

看明白了么?借助信贷杠杆,房产升值10%,你用200万元便可赚60万元,投资利润率为30%。如此大的诱惑,投资者怎会无动于衷?更为麻烦的是,炒房具有“羊群效应”,只要有人追涨,投资者就会一起追涨,这样势必推高人们对未来房价的预期。根据资产定价原理,当人们预期到未来房价上涨,现期房价就一定会涨。

另外还要指出的是,除了信贷杠杆,房产证券化也会加剧人们炒房。在经济学看来,一项资产被炒作有两个条件:一是资产相对稀缺;二是资产证券化。供应充足的资产炒不起来,而资产未证券化也不容易炒。人们炒股票,因为股票是证券化资产;而人们炒纸黄金,也是黄金相对稀缺而且已经证券化。想问读者,城里的房产有人炒而农村的房产为何没人去炒?答案是农村的房产既不稀缺、也未证券化。

房价与政府:重点稳定房价而不必打压房价

面对高房价,政府应该怎样应对?目前有两种对立的观点:一是希望政府打压房价;二是主张政府袖手旁观,不要管房价。对房价的不同态度,反映了人们不同的利益诉求。说得明确些:没有买房的希望房价跌;买了房的却希望房价涨。对此我的看法是,政府不必打压房价,但同时应采取措施稳定房价。

政府为何不必打压房价?

第一,政府无论是否打压房价都会有人反对。有人说,住者有其屋,而要让中低收入者买得起房,政府就应该打压房价。这观点貌似对,但却未必代表所有中低收入者的想法。上面说过,买了房的并不希望房价跌,而事实上目前买了房的并非都是富人,其中不少也是中低收入者,打压房价也会损害这部分中低收入者的利益,这样看,打压房价并非上选之策。

第二,打压房价会扭曲市场信号。有一种观点,说住房事关民生,不是一般的普通商品,价格过高政府就得打压。可经济学认为,不论住房有多特殊,只要不是公共品便是一般商品。而作为商品,价格决定就要服从供求规律。再有,房地产是钢铁、建材等产业的下游产业,打压房产价格,其实也是打压钢铁、建材等产品价格,由此必引起连锁反应,政府当然要谨慎从事。

第三,打压房价可能会引发房贷风险。不要以为房价过高才有人不满;房价大跌的危害会更大。比如某人用100万元首付,向银行贷款200万元买房,要是房价跌一半,300万元的房产缩水为150万元。这样他自己100万元打了水漂,房子抵给银行仅值150万元,结果仍欠银行50万元。倘若他欠银行50万元还不上,类似情况多了就会导致房贷危机。

两害相权取其轻,所以当前政府应立足于稳房价而不是打压房价。所谓稳房价,就是要把房价维持在目前的水平上,既不大涨,也不大跌。近年来政府出台了增加保障性住房供应、限购二套房、降低信贷杠杆率等一系列调控措施,试图通过改变供求调节房价,原则和方向都对,而且已初见成效。我这里要说的是,抑制房产需求应把握好力度,底线是不颠覆市场对未来房价的预期。不然房产收入预期一旦逆转,房价会立即大跌。

绝非是危言耸听,美国2007年的次贷危机是前车之鉴。在打压房价的问题上,政府应该慎之又慎。退一步说,即便今天国内的房价有泡沫,政府也不必打压,只要房价不再上涨,待以时日泡沫会不消自退。可以算笔账,若CPI每年涨3%,10年内社会商品价格会上涨34%,若房价10年不涨,就等于房价相对降低了34%。这样有房者和银行皆接受,两全其美岂不善哉!

三点重要结论

综合以上分析,可以得出以下结论。

结论一:根据供求决定价格原理,房价并不由成本决定,地价也不可能推高房价。这是说,房价与开发商成本以及土地财政无关。目前国内房价所以偏高,是由于住房供求结构错位,有效供给不足造成的。

结论二:根据资产定价原理,作为投资品的房产价格等于房产未来预期收入的贴现。由于过高的信贷杠杆率与房产证券化加剧了人们炒房,而过度炒房又推高了未来房产的收入预期。房产的未来收入预期上升,所以今天的房产价格也会上涨。

结论三:应对高房价,政府应采取措施稳定房价而不是打压房价。打压房价会引起一系列连锁反应,在当前经济存在下行压力的背景下,此举绝非上策;而稳定房价的关键,是降低购房的信贷杠杆,防止过度炒房,并通过增加有效供给和抑制需求,让房价大致稳定在现在的水平上。